Dans quelques semaines, nous devrions être officiellement propriétaire de la maison. Mais avant cela, il nous faut boucler tout le dossier administratif du prêt bancaire, ce qui n’est pas une mince affaire.

Après avoir consulté 3 banques pendant l’été (CMB, Banque Populaire et Caisse d’épargne), nous avons finalement retenu l’offre du CMB. Les deux autres ne nous ont soit pas répondu, soit avec une proposition totalement farfelue (sous entendu des taux très élevés). Il est d’ailleurs complexe de réussir à comparer les offres fournies par les banques, tant elle manque de cohérence…

Le cout de l’emprunt peut toutefois se décomposer en plusieurs éléments distincts :

  • le montant des intérêts (directement lié au taux)
  • les frais de dossier
  • les frais de garantie
  • l’assurance emprunteur

Le montage du prêt

Évidement, dès lors que l’on souscrit plusieurs prêts, ces éléments se multiplient… Dans notre cas, le montage final en comprend d’ailleurs 4 différents :

  • un prêt « primo accédant » proposé par la banque à un taux de 0% (imbattable) mais limité à 10.000€ (ce qui ne ne emmène pas très loin)
  • un éco-pret à taux 0 (Eco PTZ) mise en place par l’état (mais géré par la banque) qui là encore nous permet d’emprunter à 0%, mais limité dans notre cas à 30.000€ (parce que nous réalisons 3 actions éligibles, à raison de 10.000€ par action), soit le montant maximum de ce dispositif
  • un prêt principal à taux fixe de 1,08%, mais sur une durée maximum de 12 ans
  • un second prêt, sur une durée plus longue (20 ans) avec de fait un taux d’intérêt moins intéressant à 1,37%

Les frais de dossier

En négociant un peu, nous avons pu les faire passer de 1500€ à un peu moins de 1000€. Cela reste plus cher que ce que nous demandait les autres banques (environ 500€) mais cela montre bien qu’il existe une marge de négociation sur ce point.

Les frais de garantie

La banque, en bonne gestionnaire, ne nous fait pas totalement confiance pour rembourser l’emprunt et demande donc une garantie. Il en existe deux principales : un cautionnement fourni par des organismes spécialisés (assureurs) ou une hypothèque du bien.

Nous avons d’abord tenté le cautionnement qui est souvent moins cher et plus souple qu’une hypothèque, mais à cause de mon profil emprunteur (autres emprunts, activité professionnelle avec Terivio…), cela n’a pas pu fonctionner. Nous nous sommes donc rabattu sur l’hypothèque (enregistrée chez le notaire) qui devrait nous couter un peu plus de 4.000€. Cela permet à la banque, en cas de défaut de paiement de notre part, de mettre en vente la maison et d’en récupérer le prix de revient dans la limite de notre dette. Le problème, c’est que si nous voulons revendre la maison avant la fin du prêt, il nous faudra payer la levée de l’hypothèque auprès du notaire, soit à peu près 2.000€.

Vous l’aurez compris, le cautionnement est tout de même bien plus intéressant. Renseignez vous bien, il existe beaucoup de dispositifs exotiques pouvant fournir ce service. La CASDEN aurait par exemple pu le faire, Anouk étant enseignante. Mais pour nous, cela bloquait toujours.

L’assurance emprunteur

Dernière ligne importante du prêt (avant les intérêts bien sur), l’assurance emprunteur. Depuis 2010, il n’est plus obligatoire de choisir celle proposée par la banque. Du coup, nous avons fait plusieurs études comparatives. Nous nous sommes d’abord tourné vers la MAIF (notre assureur) auprès de qui nous avons effectivement obtenu une offre bien plus intéressante que celle de la banque. Par contre, préparez -vous à un a parcours du combattant si comme nous, vous avez eu quelques soucis de santé (même lointains). Il nous a fallu aller plusieurs fois chez le médecin et même rappeler l’hôpital pour récupérer un vieux compte rendu oublié par tout le monde !

Par acquis de conscience, nous avons fait une troisième simulation auprès de Malakoff Médéric (notre mutuelle santé) qui nous a à son tour fait une proposition encore plus intéressante que celle de la MAIF,  avec en plus des formalités médicales très réduites (et pour info, nous nous sommes contenté de leur envoyer les questionnaires déjà remplis pour la MAIF, qu’ils ont obligés d’accepter, si bien sur on pense à en conserver une copie).

Bilan des courses, le montant de l’assurance est passé de 15.000€ (version 1 de la banque) à 12.000€ (MAIF) et enfin à 9.000€ (Utwin, filiale de Malakoff Médéric), et ce pour les mêmes garanties !

Sachez enfin qu’il est nécessaire de choisir pour chaque emprunteur la quotité à assurer. Il faut un minimum de 100% (avec un maximum de 200%). Se pose à ce moment là la question (pas toujours simple) de la capacité des deux emprunteurs à rembourser le prêt. Dans notre cas, nous avons choisi de m’assurer à 100% quand Anouk ne l’est qu’à 50% vu le montant de nos salaires respectifs (les inégalités homme/femme ont malheureusement la vie dure). En gros, si c’est moi qui décède, l’intégralité de l’emprunt sera remboursé. A l’inverse, si c’est Anouk, il en restera la moitié à rembourser. Allez à 200% aurait évité cela, mais aurait également été nettement plus cher (et nous n’avons pas prévu de décéder tout de suite).

En conclusion

Notre demande de prêt a déjà été validée par le conseil d’administration de la banque (du fait de son montant) et il ne reste plus que quelques justificatifs complémentaires à produire pour qu’il soit validé définitivement (nous en sommes à plus de 50 justificatifs transmis !). Il n’y aura ensuite plus qu’à prendre rendez-vous chez le notaire, à priori début avril !

Je vous conseille en tout cas de vous munir d’un bon tableau Excel et de beaucoup de patience pour cette phase délicate mais qui peut vous faire économiser gros au bout de plusieurs dizaines d’années !

Les autres actions en cours
  • Nous avons maintenant choisi le terrassier, le charpentier et le couvreur avec qui nous allons travailler.
  • Il nous reste en revanche le choix du maçon à effectuer, ce qui s’annonce complexe (faut-il privilégier le prix ou la compétence ?).
  • Nous avons rendez-vous dans 3 semaines avec l’architecte des bâtiments de France pour plusieurs points à valider (emplacement des vélux, verrière centrale, isolation du toit par l’extérieur…).
  • Le propriétaire nous a remis la clef de la maison, il ne compte plus rien y faire (même pas mettre une bâche au niveau des infiltrations d’eau), nous pouvons donc y accéder librement désormais.
  • L’avenant actant la baisse du prix de la maison, signé et renvoyé au notaire n’est jamais arrivé du fait de la grève de la poste… Il faut pourtant que le propriétaire le signe également, et ce au moins 10 jours avant la signature définitive de la vente.
  • J’ai commencé à faire les démarches nécessaires aux raccordements (eau, électricité, gaz, téléphone…), tout cela risque de ne pas être très simple.